2025 年伊始，各大品牌上新之余，高端商场也迎来了自己的“洗牌时刻”。2 月底，有消息称，南京德基年度销售额达 245 亿，超越北京 SKP 成全球店王；3 月中，阿那亚官宣携手海泰地产，在上海北外滩打造“城市版阿那亚”；3 月底，有消息人士指出，北京华联集团投资控股有限公司或将其旗下奢侈品商场 SKP 业务以 40 亿至 50 亿美元估值出售给私募巨头博裕资本......
与此同时，上海恒隆广场、北京双安商场、北京三里屯太古里纷纷进入扩建或调改周期之中。
高端商场业绩普遍下滑，次高端商场以及更加具有鲜明标签，如“二次元”“微度假”“潮奢氛围”等标签的商场，则迎来了客流和营收数据的高峰。
未来，高端商场或街区式商业体不应再仅仅是品牌排列组合的空间，契合当下零售业的区域性和结构性变化，营造更具差异化的“文化体验空间和人文互动模型”，进而锻造出“历久弥新”的零售 DNA。这也影射出众多正处家族传序直接的商业地产集团，走进下一周期的多元化转型策略。
老牌商场全身而动，
集体进入调改周期
3 月底，北京双安商场迎来迎三十年来最大规模调改。双安商场曾经是北京西北地区首家精品百货店，本次启动调改后，计划引进新引入的美国高端护肤品牌奥伦纳素以及精品服饰品牌乐途仕、23 区、portspure。
双安商场总经理胡绮年表示，“双安商场会把场内相应比例的面积贡献于餐饮以及生活方式品牌的呈现，包括美容美发、健身、咖啡等，让改造后的双安商场空间内容更加丰满和充实。”
同样，启动大面积调改的上海恒隆广场，去年上半年，美国潮流设计师品牌 alexanderwang 与日本知名设计师品牌 Sacai 已率先在三层开业。据传，Prada 将在 2025 年重新归位，Loro Piana 的限时店也将转为正式店铺。
此外，配合静安区南京西路“千亿商圈”建设升级的推进，上海恒隆广场三期扩建项目目前也已开始动工。在城市更新期间，上海恒隆广场将向公众提供 3850 平方米的 24 小时开放公共空间，在场地东北侧及南阳路沿街界面打造一个三层楼的新建筑。
此外，几乎同一时间，“内地艺术商业的开创者”北京侨福芳草地宣布联合轻资产管理伙伴宁朴集团，以“时尚与艺术的社交中心”全新定位进阶，共同构建京城文艺新地标，调改过程中，将重点打造多元餐饮集群、同步焕新零售业态布局以及依托专业团队的全球视野与商业资源，构建层次丰富的消费场景。
新物种密集涌现，哪些零售空间迎来客流／业绩双重亮眼表现？
相比于老牌顶奢商场，最近几年涌现的不少商场新物种，往往来自大型商业地产集团的创新进阶之举。
例如，扎根本土市场多年后，港资地产恒基兆业在上海打造的 Gate M 西岸梦中心，相比恒基名人购物中心等传统商场，更具热度。有数据指出，去年 10 月开业期间，“Gate M 西岸梦中心”开业季活动期间销售额环比增长 300%，高峰期日客流量一度达 3.77 万人次。
再如，作为恒隆集团走出上海的“经典”之作——无锡恒隆广场，在刚刚过去的财务周期中，成为恒隆集团内地 10 个恒隆广场中唯一实现双增收的商场。此外，2024 年，无锡恒隆广场也是恒隆地产唯二商场物业租赁收入处于增长的项目。2024 年末商场的出租率已达到 99%。
至于以“新天地”系列为代表的瑞安房地产，近年来推出了以“蟠龙天地”和“鸿寿坊”为代表的“新天地社区”，该系列商场将根深在地的文化和自然融入现代生活方式，成功吸引了消费者反复到访，过去一年，整体客流量和整体销售额分别增长了 12% 和 8%。
从单一商品场向多元情绪场进阶，
高端商场集体锻造年轻化 DNA
实际上，随着流量红利退潮，粗放式爆发性增长的窗口已然不再。最近几年涌现的“明星”商场的成功方法论中，往往包括借助二次元、户外运动、潮流零售、主理人品牌、微度假等新鲜内容，让追求生活方式而非纯消费的年轻商业理念更加具象化。
如果说，能够穿越周期的奢侈品牌往往拥有其不可替代的 archive 级单品以及独特的品牌 DNA，那么，一座能够逆风而行，穿越周期的奢侈品商场的 DNA 是什么？
德基广场今年摘得全球店王桂冠。德基集团有限公司董事长吴铁军认为，南京德基不可复制的内核在于，将 30万 ㎡ 商业面积中的 15% 用于艺术装置等非零售空间，通过“打卡经济”带动二次传播。这种对内容在空间里的极致表达，将卖场转化为文化 IP。
而与城市发展同频的过程中，这座商场还于去年下半年启动了 24 小时营业模式。自 2025 年 1月 1 日起延长夜间服务至次日凌晨 03:00，共有 70 家联营店铺同步上线，包括 Gucci 、Celine 等品牌。 有数据显示，2024 年夜间销售额占比提升至 32%。
至于深圳深业上城，则不断布局本地化特色，深度挖掘港人、明星、免税经济。2024 年商场举办超 300 场企划活动，且不断完善港澳客“吃住行一条龙服务”，成为了港人最爱的购物中心之一。据悉，深圳首家市内免税店已确定选址于此，且将在 2025 年内开业。而自引进华南首店老佛爷百货以来，深业上城独特的潮奢氛围感越发明显，也引进了不少中国香港明星推出的潮流品牌。据悉，老佛爷百货开业当日，深业上城整体客流量突破20万人次，单日销售额超过2000万元，取得项目开业以来单日业绩、客流新高。
同样将在地化作为特色之一的还有恒隆集团。以无锡恒隆为例，一方面，无锡恒隆不断向“奢场中的奢场”进发，进一步强化自己的品牌矩阵，其中即将引进的香奈儿，为该品牌在中国的地级市首店。另外一方面，无锡恒隆也将古建修复纳入考量，对其用地中心的城隍庙进行了保留和修复，古建筑内经常用于品牌展览或社区活动等。据悉，无锡恒隆二期项目中，一座典型的上世纪中西合璧式建筑——张效程故居，将成为希尔顿格芮精选酒店的一部分。
除此之外，阿那亚、蟠龙天地、西岸梦中心等商场则凭借“城市微度假”形成了鲜明的风格特色。据悉，蟠龙天地 70% 的消费者来自上海市区（项目五公里之外），可见其“城市微度假”定位扎实的落地。西岸梦中心则将原来散落于西岸的休闲运动、社交人群聚合在一起，打造了一个别有上海调性的放松与社交地。此外，广受市场关注的香港置地旗下的上海西岸中環、苏州中環项目，也都是既毗邻江景/湖景，项目及周边极具综合性的配置。
逆风的环境之下，不少顶奢商场的定位描述从“国际时尚”“经典优雅”逐步转换为“都市自然社交中心”“时尚生活方式社交场”。此举无疑是迎合当下高品质客群核心需求转变的应时之举。这也意味着，强悍的奢侈品牌矩阵，在未来固然不可或缺，但如何为更加追求“情绪价值”的高品质客群带来新鲜感？又如何将这种新鲜感沉淀为商场最重要的标签？下个阶段，顶奢商场将围绕这一关键议题展开角逐。WWD
撰文 Lenu Ming
责编yalta Du
图片来源 品牌官方及网络返回搜狐，查看更多
