如今，不少地产家族已经进入家族第三代的交棒期，如拥有嘉里集团和恒隆集团两大地产集团的陈曾熙家族。
但伴随着经济周期持续下行，奢侈品市场的复杂性进一步加剧，地产业所面临的冰冷并非一日之寒，家族继任计划也面临着多重挑战，郑裕彤家族的长孙郑志刚就曾遭遇过突然辞任，全面退出家族业务的局面。放眼整个市场，新掌门人上任之后，无论是力挽狂澜还是破除旧习，都需细心甄别，逆风作战。
3 月，前亚洲首富、新鸿基地产创始人李兆基去世。作为香港地产界的老牌家族企业，李兆基靠地产起家，家族拥有的恒基兆业，旗下最新的地标建筑是香港中环的 The Henderson，在内地的零售物业包括恒基名人购物中心、北京环球金融中心等商业综合体。
2019 年，李兆基家族第二代的李家杰和李家诚，联席出任恒基兆业的董事局主席兼董事总经理职位。
这似乎再次提醒我们，中国商业地产巨轮正在进入不可逆转的新周期。与家族代际交替同时进行的是面临洗牌的中国零售生态，以及新世代消费族群、年轻家庭不断迭代的消费观念和价值诉求。在此背后，亦不乏海内外品牌与集团的共同陪伴见证、以及转型升级。
仅以 2024-2025 之交的零售业革新来看，上海梅陇镇广场宣布结业；北京三里屯太古里经历升级改造、上海芮欧百货及新世界大丸百货迎来 Gucci、Moncler 等品牌的闭店潮、阿那亚项目宣布进入上海北外滩区域；全球店王从北京 SKP 更换为南京德基广场。
此外，根据国际百货商店协会 (IADS) 能够采集到的最新数据统计，2023 年全球 59 家百货商店的销售额平均下降了 1.6%。IADS 将这一数据变化归咎于“巨大的市场不确定性、缓慢的经济增长和不利的利率环境”。负销售趋势与 2021 年和 2022 年（新冠疫情后的高峰）的增长形成鲜明对比，零售业的增长放缓已是不争的事实，势如破竹的焕新同样势不可挡，作为城市生态的主要构成部分，地产业的转型升级，意味着中国城市的崭新样本、以及海内外时尚奢侈品牌的未来商业容器。
二、三代地产业接棒者
在逆流中寻找“中兴”之道
随着市场环境的迅疾变化，似乎没人能够阻挡业绩数据的下行，即使是家族交棒后刚刚上任的地产家族“新贵”，同样面临着备受挑战的宏观局势。
2020 年 5 月，新世界发展创始人的长孙郑志刚出任新世界发展执行副主席兼行政总裁。4 年后，郑志刚卸下新世界发展总裁一职。他的副手马绍祥接任了这一职务。同时，郑志刚辞任执行副主席，改任非执行副主席。郑志刚也辞任了新世界百货中国的相关职务。
2024 财年，新世界发展亏损近 200 亿港元，是新世界发展 20 年来首次出现年度亏损。集团核心经营利润在 65 亿港元至 68 亿港元之间，同比下降 18% 至 23%。一度有消息指出，新世界发展旗下的零售项目 K11 计划出售位于香港尖沙咀的商场 K11 Art Mall，据传收购方为华润隆地有限公司，其拟出价约 90 亿港元。
拥有嘉里集团和恒隆集团两大地产集团的陈曾熙家族，已将权力宝座平稳交接至第三代——长孙陈文博从父亲陈启宗手中接任，陈启宗在今年一月正式宣布退休并辞去集团董事长等职位，陈文博随后则被任命为恒隆集团及恒隆地产董事长。
恒隆 3 月底发布的业绩数据显示，整体营业利润同比下滑 12% 至 68.26 亿港元，归母净利润同比下滑 43% 至 16.13 亿港元。刚刚上任不久的陈文博在《致股东函》中坦言，奢侈品消费降幅严重，尤其在一线城市。恒隆在上海的商场（上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场）的租户零售额显著下降了约 20%，但整体高端商场销售额（包括上述两座商场）的降幅是比较温和的 15%。
旗下拥有香港国际金融中心 IFC、上海国金中心、南京国金中心，以及上海环贸 iapm、北京环贸 apm 等商场的郭得胜家族，家族交班曾出现“混乱”局面，郭氏家族二代在接班时三兄弟曾发生争端。如今，郭得胜家族目前仍由二代掌权，但三代已逐步进入权力中心舞台。现任掌门人郭炳联的两个儿子均在公司中担任执行董事职位，二代中尚在世的郭炳江，其子郭基辉同样也担任执行董事，已故长子郭炳湘的儿子郭基俊出任非执行董事职位。
接班人的接棒是早晚之事。不过，随着全球房地产市场都面临着痛苦加剧的低迷时期，他们要面对的问题也要更加复杂和艰巨。不止港资地产，以内地地产项目来看，去年，碧桂园陷入破产边缘，二代杨惠妍表态“家族会砸锅卖铁支持公司”；几乎同一时间，在全国22个城市拥有35个商业项目的融创放出消息，董事长孙宏斌的长子孙喆一接任融创北京区域总裁，与融创老将荆宏搭班， 融创中国 2024 年亏损 257 亿元；而拿下了北京 Solana 蓝色港湾以及蓝色港湾五棵松购物中心的万达，也逐渐摆脱了王健林的影子，此前，王思聪则低调现身万达文旅项目。
区域与经营灵活性兼备，
地产业接班人的韧性生长与价值重构
在周期里见识到真实商业世界残酷性的接班人们，外界并不苛求他们超越父辈的高度。不论是孙宏斌 2017 年对万达的“世纪大收购”，还是碧桂园早年的激进扩张，或是王健林在 H 股和 A 股的反复拉扯，又或者是长江实业的李嘉诚近日深陷的“卖港”风波....过去几年，处于转型窗口期的商业地产集团对于形势或传统、或激进的判断，或许是其陷入危机的关键因素。
对于刚刚接班的二代及三代们来说，扭转乾坤并非短期力所能及，危如累卵的局面还需要家族共同坐镇。相比“接班”，二代们集体从低调转向高调，更像是一种表态—集团仍然持续生存，关注中国市场发生的深刻变化，并布局长期主义。正如恒隆二代接班人陈启宗所说，做生意没有免费的事，要夺得更长远的策略优势，必须付出短期的财务压力。
相比于过去几年，地产一代大刀阔斧地扎根在中国一线城市，接班人参与家族经营后的商业地产集团们将视线拉长也拉远，从本土新一线、二线城市，甚至到海外市场，积极拓展拥有较高可支配收入、以及强大消费意愿的本土客群以及海内外旅游客群。
长江实业的李嘉诚，目前委任长孙女李思德出任长江实业旗下 Express Motor 董事，专注欧洲业务，从其业绩数据上看，集团欧洲市场的收益甚至占到了总额的一半。近年来，李嘉诚家族的 “长和系” 多关注欧洲市场，其欧洲市场的收益甚至占到了总额的一半。
恒隆走出上海，在大连、天津以及无锡三座城市业绩表现良好，其中大连恒隆广场过去一年租赁收入及销售额分别增长 8% 及 3%；天津恒隆广场租赁收入和销售额分别增长 12% 及 8%。而马上将要建成的杭州恒隆广场也颇受瞩目。
至于今年在一片“惨败”的数据中，营收微增的新鸿基地产，主要增长得益于商场的节日活动和优惠策略。其财报指出，在 2024 年圣诞期间，得益于商场的节日活动和优惠策略，其中包括本地及韩国明星活动，以及逾 10% 的年度增长推广费用，新鸿基旗下 15 大商场在圣诞期间的人流及生意额录得 15% 的增长。
恒隆地产的陈启宗在交棒给儿子时，在其最后一封股东信中指出，“约有 20 年，中国是世界各地资金的投资热点。中国看似无限大的市场，对资本和人才都具有强大的吸引力。这种趋之若鹜的情绪很大程度上是基于实实在在的经济增长。如今，在当下大环境，企业在维系生存的同时，更加考验战略精准性与灵活性，而非上一个二十年的激进扩张。已知或未知的风险重重，企业不应冒进扩充。安渡接下来的数个年头，再看届时世界变成怎样。放过一个机会总比失去整盘生意要好。”
谨慎前行方能行稳致远，或许是地产接班人们下一步要考虑的事情。WWD
撰文 Lenu Ming
责编yalta Du
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