学习《民法典》21：相邻关系（房屋漏水致财产损害）纠纷如何处置

发布时间：2025-08-12 00:49

【案情简介】

秦某与壶某住在同一小区的同一栋楼上，秦某住301室，壶某住401室，二人系楼上、楼下的邻居关系。2019年8月12日，壶某房屋卫生间的管子漏水导致楼下秦某房屋卫生间进水。秦某告知壶某后，壶某采取了一定的措施，但没有让专业人士进行修理。

2019年农历9月9日，壶某家再次发生漏水，因当天双方均不在家。晚上8点半左右秦某回到家，发现自家房屋内积水已没过地脚线，房顶、墙壁还在不停地滴水。吊顶、床、沙发、衣柜、彩电、厨房油烟机、地板等全部被水浸泡，屋中所有电线烧坏。房子根本不能居住了，造成秦某惨重的财产损失。壶某见到损失巨大，不愿赔偿。秦某遂将壶某起诉至法院，要求壶某、赵某（二人系夫妻关系）共同赔偿秦某各项财产损失暂计154237元，并承担秦某租房费用15000元/年。

【相邻关系（房屋漏水致财产损害）赔偿案件的三个显著特征】

相邻关系损害赔偿案件具有三个显著特征

一、判断漏水原因是认定责任主体和责任大小的前提条件。但很多楼房漏水责任主体不明和漏水原因不明。建筑工程质量和人为因素都有可能造成漏水。建筑工程在施工完成后大部分设备、设施被隐藏在墙体内部，发生漏水后不能直观地看出漏水源。另外如果是人为原因导致楼上漏水到下一层，也可能再加上房屋质量问题，漏水致所有下层房屋，这就可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主体。

二、漏水导致的财产损害范围和价值不明。一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具及其他财产损失，但是当事人保留证据的意识不足，被浸泡后，在起诉至法院之前就已经将房屋进行了重新的装修、改造等，导致涉案财产的损害数额难以进行评估鉴定。甚至当事人声称有贵重物品，这些贵重物品比如珍藏字画、珍贵药材等有些无法确定价值的，受害方往往索要高额赔偿。

三、案件需司法鉴定，审理期限较长。审理此类案件需要确定楼房漏水发生的原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项，这些事项牵涉到专业知识，在漏水原因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，进行鉴定时间一般需要几个月甚至更长时间，延长了诉讼时间，造成审理期限延长。