房地产中介，中国经纪人跟美国经纪人的三大区别，单边代理是趋势

　　

　　房产说理第230篇原创

　　从2020年贝壳上市之后，房产中介行业逐渐被社会重视，房产经纪人也逐渐得到社会的认可。

　　中国的房产中介行业是一个非常年轻的行业，从1994年国家颁布《城市房地产管理法》开始，中国的房地产行业才正式进入发展时期。

　　房产中介行业的发展起步时间还要延后。

　　珠三角受香港地区影响，从1995年开始，逐步走向市场化。

　　经过了20多年的发展，房产中介行业刚刚进入专业化发展阶段。

　　目前，中国真正专业的经纪人数量并不多。大部分经纪人还停留在信息服务阶段。

　　而且从业人员学历水平并不高。

　　之前高学历人员有更多选择，他们很少把房产中介作为自己的职业。

　　最近几年，随着链家开始招募高校毕业生，提升了行业的学历水平。

　　房产中介行业，高学历不一定代表高能力。

　　但随着市场竞争的加剧，互联网和资本的介入，市场对经纪人的要求也越来越高，倒逼经纪人要不断提升自我。

　　大城市新房逐渐发展到瓶颈，未来房地产开发商、物业公司也会逐渐将目光聚焦到二手房领域。

　　市场从来都是优胜劣汰，房产中介目前也进入到了高度竞争的状态。

　　未来会如何发展，我们可以参照比我们早走一步的美国房地产中介的情况。

　　美国的房产中介行业经过60多年的发展，目前已经发展到非常成熟的阶段。

　　中美两国的房产经纪模式有三个大的区别

　　一、从业人员门槛不同

　　房产经纪人在美国的门槛是非常高的。

　　成为房产经纪人需要考取从业执照的。考试难度很大，涵盖了现代房地产学、房地产法、代理法、合同法，房地产金融等等。学习课堂完成后，还得经历全国各地的考试，签约经纪人公司。最终才颁发经纪人执照。

　　在美国，房地产经纪人作为一个较为体面的职业。大约有100万人从事房地产这一行业，90%的经纪人都拥有学士学历。

　　中国房产经纪人门槛不高，绝大部分中介公司对经纪人的学历和专业能力几乎没要求。

　　只要是个正常人，懂一点销售逻辑，都可以进入到这个行业。

　　中国也有自己的房产经纪人证书，而且考试门槛很高（本科毕业4年，相关经验2年；大专毕业6年，相关经验3年），大部分经纪人都没有大专学历。

　　中国房产经纪人考试内容也不简单，需要考四门课程：《房地产基本制度与政策》《房地产经纪概论》《房地产经纪实务》《房地产经纪相关知识》。

　　老米2018年考过了这个证，实话实讲，考试内容跟实操还是有很大差别，考过了也并不代表可以做好这个行业。

　　门槛的不同，也导致口碑的不同。

　　在美国房产经纪人是一个非常受人尊敬的职业。

　　在中国，房产经纪人口碑良莠不齐。毕竟行业内的人员太杂，不过市场在逐渐淘汰那些不专业的经纪人。

　　未来，中国的房产经纪人门槛一定会提高。

　　二、业务模式不同

　　美国房产经纪人是基于MLS模式。

　　MLS英文全称为Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。

　　MLS以会员联盟的形式，将不同房产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。

　　参加系统的会员可以在系统内，找房源或找客源，实现交易。

　　美国经纪人作业模式是单边代理模式，即经纪人只能代表买方或卖方来做单。

　　两边经纪人各为其主，成交之后，各自收佣。

　　中国房产中介除了贝系有ACN模式，其他中介公司还是以自己公司内部合作的方式来运作。

　　中国目前单边代理很少，尤其是买房代理几乎没什么中介公司在做这一块业务。

　　中国的单边代理最多也是代表卖房，签订“独家代理”协议，在一定时间内独家售卖业主的房源。

　　中国房产经纪人大部分都是在做居间服务，即撮合双发交易，收取佣金。既不站在客户角度，也不站在业主角度，从中介斡旋，目的是促成交易。

　　三、中介公司模式不同

　　美国经纪人大都是独立经纪人模式，有点类似于律师。

　　经纪人把自己的执照挂靠到某中介机构，自己独立作业，房源、客源全靠自己想办法拿到资源，自己跟进。

　　经纪人不依赖公司资源，公司对经纪人也没有强制的管理和监控。

　　经纪人跟公司的关系，类似于与合作关系，而非雇佣关系。

　　交易佣金则属于经纪人，经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。

　　在中国，大部分经纪人都要依托于公司平台才能作业。

　　贝系不用讲，都是在规则内作业。

　　大部分非贝系的经纪人，也需要依托公司的房源、客源才有成交的机会。

　　佣金先要交给公司，公司再根据经纪人的职级派发提成。

　　近几年中国也开始流行零底薪+高提成模式，但这种模式还是跟美国独立经纪人有很大区别。

　　所谓的高提成，也是先扣除公司的平台费，再进行提成，算下来，也没高到离谱，公司还是有得赚。

　　中国还有一个很怪的现象，经纪人一旦成熟了，就会考虑自己开店做老板。

　　自己当老板，自己开单才是最赚钱的。

　　最后，单边代理模式将是趋势

　　随着房产中介市场的不断发展，市场一定会细分出更多领域。

　　之前的业务都是以卖房代理和居间为主。

　　未来一定会有更多的买房代理出现。

　　现在已经有一些房产经纪人开始通过自媒体推广买房代理模式。

　　通过在自媒体上不断曝光自己的专业技能和优质服务，来吸引有买房意向的客户。

　　经纪人能为买方提供的服务包括：需求分析、房源推荐、带看、评估、签约等服务。

　　有的是成交之后付费，不成交不付费；有的是不管成交与否，都要付费。

　　单边代理模式对经纪人的要求更高，也是未来经纪人必备的技能。

　　传统的居间模式的占比会越来越少。纯靠撮合双方交易的经纪人，要么转型，要么等着被淘汰。

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