调研150个家办后发现：大家热衷于地产投资，尤其是豪宅

一、家办偏爱房地产

在家办的投资组合中，房地产占有重要地位，仅次于股票和现金。在房地产中，目前配置最多的是写字楼、豪华住宅、工业和酒店。

其中，约70%的房地产投资都在本国内，最注重国内投资的家办位于新西兰、澳大利亚和美国。地域分布最分散的是位于瑞士、中国香港特别行政区和新加坡的家办。

第一，关键策略和目标。

大多数受访者将房地产视为更广泛投资策略的一部分，并将其与上市股票、风险投资或其他私人投资进行平衡。一些受访者继续持有房地产用于核心商业运营，并将其视为支撑家办活动的战略资产。而另一些受访者则将房地产视为固定收益的替代品，长期持有以保障购买力并提供稳定的回报。

第二，家办管理私人住宅物业：目标和收购计划。

近三分之二的家办管理私人家庭住宅物业。这类管理的主要目标是家族使用和传承、资本保值和多元化，而潜在租金收入排在最后，仅占7%。

平均而言，管理私人家庭住宅物业的家办负责4.7处房产，拉丁美洲的家办数量为5处，北美的家办数量为4.2处。在拥有活跃家庭住宅投资组合的家办中，25%的人正在考虑在未来18个月内购置房产，20%的人正在考虑出售现有房产。

第三，家办需求最高的房地产领域：生活、工业和豪华住宅。

就需求行业而言，被调查的150家家办最看好的三大目标市场是：生活领域、工业/物流、豪华住宅。

家办对更多的房地产投资机会感兴趣，其中生活领域、物流、豪华住宅和酒店处于领先地位。虽然大多数受访者表示他们希望更多地而不是更少地接触房地产，但家办在实现这些投资目标方面面临着一些挑战，包括：

难以找到可靠的合作伙伴或运营商；

税收制度；

资产竞争激烈；

监管及合规障碍；

专业知识有限；

缺乏市场透明度；

获得资本或融资。

二、商业地产投资机会

在值得关注的商业地产行业中，有以下投资机会：

第一，门户城市的写字楼。

2025年，地缘政治风险将继续加剧，尤其是在欧洲、亚洲和中东地区。投资者将再次看好避险地区的商业地产。门户城市的写字楼仍然是典型的波动性对冲工具之一。

譬如，尽管过去一年市场略显低迷，但伦敦仍是跨境房地产投资的最大接收地之一，彰显了其商业地产行业的持续吸引力。

第二，欧洲零售地产。

许多投资者将继续关注具有结构性顺风的行业，如物流和生活，这些行业值得长期投资。一个值得关注的行业是零售业，尤其是发达市场的零售地产。

第三，ESG资产。

一些受访者表示，他们长期以来渴望参与慈善事业，并且会基于非财务因素以外的因素做出一些投资决策。近年来，这导致私人投资者大幅转向收购支持ESG战略的资产。

到目前为止，大部分焦点都集中在“E”部分；“S”部分较少受到关注，但却非常重要。

据调查，在商业地产机构投资者中，有90%的投资者设定了社会目标。其中，73%的投资者以工作场所福祉为目标；56%的投资者寻求改善公共领域，35%的投资者希望支持当地社区。

三、葡萄酒行业

尽管很多公司仍持有2023年的库存，散装葡萄酒价格从每升7新西兰元跌至3新西兰元，但现在是以2019年的价格购买葡萄园的好机会。

在美国，位于纳帕谷的顶级葡萄园价值将保持稳定，但不太高档的地区的价格在2024年可能会下跌10%至30%。

在澳大利亚，2024年，南澳大利亚河地地区的葡萄园价格可能下跌高达50%，但巴罗萨谷出产的葡萄酒价值较高，价格跌幅较小。买家，包括中国高净值投资者，正在重返市场。

在法国，根据法国土地登记机构SAFER的数据，AOC葡萄园的平均价格目前约为每公顷15万欧元，但非AOC产区的葡萄园价格则下滑至每公顷仅1.5万欧元。波尔多是全球投资级葡萄酒的主要产地，其价格也差异很大。目前只有“最负盛名”的葡萄园才能找到买家，这些葡萄园的售价远超每公顷100万欧元，而且很少上市。

另据缺乏市场证据意味着SAFER官方数据显示，法定产区葡萄园的平均售价为每公顷10.9万欧元，年均跌幅仅为4%。在法国其他地方，勃艮第最具标志性的葡萄园的价格仍然可以超过每公顷100万欧元，而且价值丝毫没有下降。尽管每年香槟产区都生产大量的起泡酒，但似乎也未受全球经济衰退的影响，葡萄园的价值仍在小幅上涨。

在西班牙，西班牙主要的红酒产区也面临产量过剩的问题。有很多酒庄出售，价格可以协商。这些葡萄园通常由同一个家族世代经营，到目前为止，还没有看到足够多的强制出售导致价值下降的情况。

除此之外，受气候变化影响，卢瓦尔河谷、勃艮第南部和博若莱的气候越来越有利于酿酒，它们代表着法国葡萄酒的未来；英国的葡萄种植面积正在大幅增长，葡萄酒质量也越来越好。

据报道，Z世代将成为有史以来“最不愿喝酒”的一代。

四、奢侈品：线下低迷，线上表现较好

在所统计的十个收藏品行业中有5个在2024年实现了可控增长，但即使是表现最好的行业，增长幅度也不大。譬如，最好的手袋只有2.8%。最令人惊讶的是老爷车，在经历了2023年和2024年上半年的剧烈熊市后，老爷车全年勉强增长了1.2%。

表现最疲软的行业是美术、葡萄酒和威士忌。其中，艺术品价格下跌了18.3%，与2023年的两位数增长完全逆转，比疫情期间下跌17%的表现更糟糕。其次是葡萄酒行业，受快速变化的消费模式影响，下降了9.1%。

第一，从长期来看，奢侈品能为投资者带来不错的投资收益。如果你在2005年投资了100万美元并跟踪KFLII，那么你的投资现在将价值540万美元。同样的金额投资于标准普尔500指数，到2024年底价值将达到500万美元。

它比金融投资能更好地抗住全球金融危机的冲击，且由于有能力通过融资来撬动这些投资，从2008年起，收藏品市场的繁荣持续了十多年。

投资者对投资奢侈品的最大动力来源于“拥有的乐趣”，除亚洲外，全球所有地区的消费者对奢侈品的购买意愿都超过了“投资”。

第二，从拍卖销售额来看，全球艺术品销售额在经历了两年的低谷后，于2022年达到78亿美元的峰值，但到2024年，销售额下降了48%，降至41亿美元。这种低迷的市场活动影响了2024年的艺术品成交价，2024年，艺术品成交价仅为其最高估价的70%，低于2021年的87%。

第三，在世界艺术品市场上，纽约仍然占据主导地位，2024年的市场份额为62%，而伦敦的市场份额为21%，为四年来的最高水平。

总之，2024年对于各大拍卖行来说总体而言是低迷的一年，但一些明星拍品却逆势而上，其中包括一双闪闪发光的拖鞋，以及一根史上最昂贵的香蕉。

譬如，朱迪·加兰在《绿野仙踪》中穿过的一双红宝石拖鞋成为有史以来最有价值的电影纪念品，2024年12月在遗产拍卖会上以2800万美元的价格售出。莫里吉奥·卡特兰用胶带粘起来的香蕉吸引了众多媒体和竞标者，于2024年11月在苏富比拍卖会上拍出了600多万美元的高价。

不过，在艺术品销售普遍低迷的一年里，线上市场却像“一缕闪耀的阳光”。

2024年，佳士得、苏富比和富艺斯总销售额下降了25.9%至82.7亿美元，但纯线上销售额仅下降了4.5%，至7.363亿美元。与此同时，纯线上拍卖的平均价格上涨了12.7%，这反映出拍卖行的战略转变，以及买家对在线购买艺术品和收藏品的信心日益增强。

富艺斯拍卖行副专家奥利维亚·范霍恩表示：“我们所有拍卖的在线参与度和在线竞价都在增长。2024年上半年，所有拍卖形式售出的艺术品中，70%是通过线上竞标购买的。”

五、继承权问题“迫在眉睫”

在被调查的150个家办中，58%表示下一代已参与投资决策。在已参与投资决策的家办中，近40%表示，投资策略随后发生了变化。约11%表示，策略发生了“重大转变”。

在亚洲，如何管理继承权的问题往往更为紧迫，因为亚洲的大部分财富都传给了第二代或第三代。

在传承中，代际之间的道德和文化差异会影响投资策略。约有63%的千禧一代受访者表示，他们已经将资金投入可持续投资，而婴儿潮一代的这一比例仅为35%。

对此，施罗德家族办公室服务全球主管克莱尔·安德森表示，如果要掌控子孙后代如何使用或保护自己的资本，从一开始就要给他们灌输一些价值观或目标，这至关重要，“如果这些观念尚未建立，当你开始将财富传承给下一代时，你就已经开始失去控制权了。”

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